Türkler Yunanistan'dan Ev Alabilir mi? Sınır Bölgeleri ve 2026 Kuralları

Türkler Yunanistan'dan ev alabilir mi? Kısa cevap: evet. Yunan mevzuatında Türk vatandaşlarının ya da AB dışındaki diğer ülkelerin vatandaşlarının Yunanistan'da konut almasını genel olarak yasaklayan bir kural yoktur. Önemli bir istisna var: Rodos ve İstanköy (Kos) dahil Onikiadalar, Midilli, Sakız, Sisam, Santorini ile Meriç (Evros), Rodop (Rodopi) ve İskeçe (Xanthi) gibi "sınır bölgesi" sayılan yerlerde, satış sözleşmesinden önce Yunan idaresindeki bir komisyondan izin almanız gerekir. Bu izin kendiliğinden verilmez; güvenlik değerlendirmesine bağlıdır.

Aşağıda sınır bölgesi kuralını, satın alma sürecini, vergileri, şirket üzerinden alımı ve mülk sahipliğinin oturum izniyle ilişkisini Ekim 2026 itibarıyla resmî kaynaklara dayanarak anlatıyoruz. Amacınız oturum izni almaksa, program şartlarını ve başvuru adımlarını Yunanistan Golden Visa sayfamızda ele alıyoruz.

Türkler Yunanistan'dan ev alabilir mi? Genel kural

Yunanistan'da mülk edinmek için Yunan ya da AB vatandaşı olmanız veya Yunanistan'da oturum izniniz bulunması gerekmez. Atina, Selanik, Girit, Halkidiki ve Santorini dışındaki Kiklad adaları sınır bölgesi listesinde yer almaz; buralarda Türk alıcılar kural olarak diğer yabancı alıcılarla aynı süreci izler: Yunan vergi numarası, hukuki inceleme, noter sözleşmesi ve kadastro tescili. Fark iki noktada ortaya çıkar: sınır bölgelerindeki izin şartı ve AB dışındaki alıcılar için farklı işleyen bazı vergi kuralları.

Ev sahibi olmak ise tek başına oturum izni ya da vize hakkı vermez; bunun için yatırımın Golden Visa şartlarını ayrıca karşılaması gerekir.

Türkler Yunanistan'da nereden ev alabilir? Sınır bölgeleri

Kısıtlamanın dayanağı 1892/1990 sayılı Yunan Kanunu'dur. Kanuna göre AB ve EFTA (Avrupa Serbest Ticaret Birliği) dışındaki bir ülkenin vatandaşı olan ya da merkezi bu ülkelerin dışında bulunan gerçek ve tüzel kişiler lehine, sınır bölgesindeki bir taşınmaz üzerinde hak doğuran her işlem yasaktır. Bu, mülkiyet gibi ayni hakları da kira gibi şahsi hakları da kapsar ve yasak ancak izinle kaldırılabilir. Türk vatandaşları ve Türkiye'de kurulu şirketler bu nedenle izne tabidir; AB ve EFTA vatandaşlarının ise izin alması gerekmez.

Kanunda sınır bölgesi olarak sayılan yerler şunlardır:

Bu adalardan nüfusu 3.100'ü aşanlar (ör. Midilli, Rodos) ile Santorini, Golden Visa'nın 800.000 Euro kademesinde de yer alır.

Liste kanunla belirlenir ve cumhurbaşkanlığı kararnamesiyle değiştirilebilir. Ayrıca özel adalar ve adacıklarda, Girit'in ve kanunda sayılan bazı dağlık bölgelerin belirli kesimlerinde de alıcının uyruğundan bağımsız ayrı izin kuralları uygulanabilir. Bu nedenle mülkün hangi rejime girdiğini satın almadan önce Yunanistan'daki avukatınıza kontrol ettirin.

Sınır bölgesi izni nasıl alınır?

İzin, kural olarak mülkün bağlı olduğu bölgesel devlet idaresinin (Αποκεντρωμένη Διοίκηση) bünyesindeki komisyondan alınır. Komisyonda idarenin başı ile Savunma Bakanlığı dahil ilgili bakanlıkların temsilcileri yer alır. Yasağın kaldırılması için üye tam sayısının çoğunluğu ve Savunma Bakanlığı temsilcisinin olumlu oyu gerekir. Başvuru belgelerini ve değerlendirme ölçütlerini Mart 2024'te Yunan Resmî Gazetesi'nde (ΦΕΚ Β' 1893) yayımlanan ortak bakanlar kararı (Φ.114/497810/2023) belirler. Süreç şöyle işler:

1. Başvuru: Alıcı ve satıcı başvuruyu birlikte imzalar; imzalar resmî makamca onaylanır. Başvuruda mülkün tam konumu, işlemin türü ve mülkün hangi amaçla kullanılacağı belirtilir. Alıcı, vekaletname verdiği bir temsilci aracılığıyla da başvurabilir.
2. Belgeler: Gerçek kişilerden kısa özgeçmiş (Yunanca veya tercümeli), son altı ay içinde alınmış adli sicil kaydı, pasaportun onaylı kopyası, doğum kaydı, AB veya EFTA ülkelerine yasal giriş ve kalışı gösteren bir belge (oturum izni veya vize gibi) ve mülkün yerini gösteren, mühendis onaylı topografik kroki istenir. Türkiye'de düzenlenen resmî belgeler apostilli ve Yunancaya resmî olarak tercüme edilmiş olmalıdır.
3. Değerlendirme: Komisyon; Yunan polisinin devlet güvenliği birimi, Ulusal İstihbarat Servisi ve kara para aklamayla mücadele otoritesinden gelen bilgileri, askerî tesislerin ve kritik altyapının güvenliğini ve ulusal çıkarları dikkate alır. Belirli suçlardan kesinleşmiş mahkûmiyet veya "istenmeyen yabancılar" listesinde kayıt, izne engeldir.
4. Satış ve bildirim: İzin çıktıktan sonra noter sözleşmesi imzalanır. İşlem tamamlandıktan sonra 30 gün içinde sözleşmenin ve tescil belgesinin birer örneği kararı veren idareye sunulur.

Kararın ne zaman çıkacağı ve olumlu olup olmayacağı önceden bilinemez; takviminizi buna göre esnek kurun.

İzinden önce imza atmayın

Yunan noterlerinin yayımladığı bir incelemeye göre izinsiz yapılan satış ve ön sözleşmeler geçersiz sayılabilir; sonradan alınan izin bunu düzeltmez. Ortak bakanlar kararına göre izin verildikten sonra bir şartın karşılanmadığı anlaşılırsa izin geri alınır ve buna dayanan işlem geçersiz olur. Bu nedenle kapora ödemeden veya ön sözleşme imzalamadan önce izin gerekip gerekmediğini netleştirin; ödeme takvimini Yunanistan'daki avukatınızla iznin çıkmasına göre planlayın.

Yunanistan'dan ev alma şartları ve adım adım süreç

Süreç genellikle aşağıdaki sırayla ilerler. Sınır bölgesindeki mülklerde izin adımı, noter sözleşmesinden önce tamamlanmalıdır.

• AFM (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου, Yunan vergi numarası) satın almanın ön şartıdır. AADE'ye göre yurt dışında yaşayanlar AFM'yi myAADE üzerinden talep edebilir; kimlik doğrulaması vergi dairesinde ya da görüntülü görüşmeyle yapılır. AB dışında yaşayanların ayrıca Yunanistan'da bir vergi temsilcisi ataması gerekir; bu adım da Türkiye'den yürütülebilir.
• Hukuki inceleme, Yunan Kadastrosu'nun (Ελληνικό Κτηματολόγιο) kayıtları üzerinden yapılır. Kadastroya göre bir işlem ancak hukuka uygunluğu kontrol edildikten sonra tescil edilir; devreden kişi kayıtlarda hak sahibi görünmüyorsa tescil yapılmaz.
• Mühendis belgesi: Devir sözleşmesine genellikle bir mühendisin düzenlediği ve mülkte kaçak yapı bulunmadığını gösteren bir belge eklenmesi gerekir; hangi belgelerin istendiğini noterinizle önceden netleştirin.

Yunanistan'dan ev almanın maliyeti: vergiler ve masraf kalemleri

Ekim 2026 itibarıyla bütçenize şu kalemleri katmanız gerekir:

• Devir vergisi: AADE'ye göre alıcı, mülkün vergiye esas değeri üzerinden %3 devir vergisi ve bu verginin %3'ü oranında belediye payı öder; toplam yük yaklaşık %3,09'dur.
• İlk konut muafiyeti: Yunanistan Ulusal Ekonomi ve Maliye Bakanlığı'na göre ilk konutta devir vergisi muafiyeti; Yunan, AB ve Avrupa Ekonomik Alanı (AEA) vatandaşları, Rum kökenliler dahil Yunan asıllılar (ομογενείς), tanınmış mülteciler ve uzun dönemli ikamet statüsündekiler gibi sayılı gruplara tanınır. Bu gruplara girmeyen Türk vatandaşları yararlanamaz.
• Yeni binalar: Yeni binaların satışında uygulanan KDV muafiyetinin 2027–2030'da da sürmesi planlanıyor; mülke hangi verginin uygulanacağını satın almadan önce kontrol ettirin.
• Hizmet ve işlem giderleri: Noter, kadastro tescili, avukat ve mühendis ücretleri ile tercüme, apostil ve vekaletname masrafları. Tutarlar mülke ve hizmet sağlayıcıya göre değiştiği için rakam vermiyoruz.
• Yıllık giderler: Yunanistan Maliye Bakanlığı'na göre her yıl 1 Ocak itibarıyla Yunanistan'da taşınmazı bulunanlar ENFIA (Birleşik Emlak Vergisi) öder. Aidat, sigorta ve bakım giderleri de buna eklenir.

2027 için planlanan vergi artışı

Maliye Bakanlığı'nın 7 Eylül 2026 tarihli sunumuna göre, AB ve AEA dışındaki ülkelerin vatandaşlarının (uzun dönemli ikamet statüsü olanlar hariç) konut alımlarında devir vergisinin 2027'den itibaren %3'ten %15'e (belediye payıyla yaklaşık %15,45) çıkarılması planlanıyor. Ticari mülkler ve arsalar kapsam dışında tutuluyor; sunumda Golden Visa yatırımcıları için ayrı bir istisna belirtilmiyor. Ekim 2026 itibarıyla bu bir kanun değil, hükümet planıdır; başlangıç tarihi, kesin kapsam ve geçiş kuralları kanun metniyle belli olacak.

Şirket üzerinden Yunanistan'dan ev almak

Mülkü bir şirket adına almak hukuken mümkündür; ancak bu yol sınır bölgesi kuralını kendiliğinden ortadan kaldırmaz ve kendi yükümlülüklerini getirir:

• Sınır bölgesi: Merkezi AB ve EFTA dışında olduğu için Türkiye'de kurulu bir şirket de izne tabidir. Sınır bölgesinde mülkü bulunan böyle şirketlerde pay devirleri ve ortak değişiklikleri de kanunun kapsamındadır.
• Golden Visa: Yunan İdari Prosedürler Ulusal Sicili'ne göre mülk, Yunanistan'da veya başka bir AB ülkesinde kurulu bir şirket üzerinden de alınabilir; bunun için şirketin tüm paylarının başvuru sahibine ait olması gerekir.
• Yunanistan'daki vergi: AADE'ye göre Yunanistan'da taşınmazı olan tüzel kişiler, muafiyet şartlarını karşılamıyorsa her yıl mülk değeri üzerinden %15 oranında Özel Emlak Vergisi'ne (ΕΦΑ) tabi olabilir.
• Türkiye'deki vergi: İş merkezi fiilen Türkiye'de olan yabancı bir şirket Türkiye'de tam mükellef sayılabilir (Kurumlar Vergisi Kanunu md. 3). Hasılatının en az %25'i kira gibi pasif gelirlerden oluşan ve vergi yükü %10'un altında kalan yapılarda kontrol edilen yabancı kurum kuralı (md. 7) gündeme gelebilir. Ayrıntıları yurt dışı şirketlerin Türkiye'de vergilendirilmesi rehberimizde anlattık.

Şirket yapısını izin sürecini aşmanın bir yolu olarak değil, ayrı bir hukuki ve vergisel karar olarak değerlendirmek gerekir.

Ev sahibi olmak oturum izni sağlar mı? Golden Visa bağlantısı

Ev sahibi olmak tek başına oturum izni vermez; oturum izni, yatırım Golden Visa şartlarını karşılıyorsa gündeme gelir. Yunan Göç Kanunu'na (md. 100) göre gayrimenkul yolunda asgari tutar Attika (Atina dahil), Selanik bölge birimi, Mikonos ve Thira (Santorini) bölge birimleri ile nüfusu 3.100'ü aşan adalarda 800.000 Euro, diğer bölgelerde 400.000 Euro'dur. 250.000 Euro yalnızca konut dışı bir mülkün konuta dönüştürülmesinde veya tescilli bir binanın restorasyonunda geçerlidir. Yatırım tek bir mülkle yapılır; 800.000 ve 400.000 Euro kademelerinde yapılı mülkte otopark ve depo hariç en az 120 m² ana alan aranır. Mülk, Airbnb gibi platformlar üzerinden kısa dönem kiraya verilemez; ihlalde izin iptal edilir ve 50.000 Euro para cezası uygulanır.

Sınır bölgesindeki bir mülkle Golden Visa düşünüyorsanız iki ayrı onay süreci vardır: önce sınır bölgesi izni, ardından satış, tescil ve oturum izni başvurusu. Golden Visa amacıyla yapılan alımlar için sınır bölgesi kuralında ayrı bir muafiyet bulunmuyor. Aile kapsamı, belgeler ve başvuru adımları Yunanistan Golden Visa sayfamızda; Golden Visa'nın vatandaşlıkla ilişkisi ise Yunanistan Golden Visa ile vatandaşlık yazımızda yer alıyor. Yunanistan'ı başka ülkelerle karşılaştırmak isterseniz ev alarak oturum izni veren ülkeler yazımıza, Portekiz ve Hollanda için Avrupa'da oturum izni sayfamıza bakabilirsiniz.

Yunanistan'dan ev almak mantıklı mı? Karar öncesi sorular

Bu sorunun herkes için geçerli tek bir cevabı yoktur ve bu yazı yatırım tavsiyesi değildir. Karar vermeden önce şu sorulara net cevap vermenizi öneririz:

1. Amacınız ne? Tatil evi, aile için Avrupa'da bir yaşam alanı, oturum izni veya kira geliri farklı mülkler ve farklı şartlar gerektirir. Golden Visa'ya esas mülk kısa dönem kiralanamaz; hükümet ayrıca Atina'nın üç ve Selanik'in bir belediye bölgesinde yeni kısa dönem kiralık konutlara getirilen kısıtlamanın 2027'de de sürmesini planlıyor.
2. Toplam maliyeti hesapladınız mı? Vergi, noter, kadastro, avukat ve mühendis giderlerine yıllık ENFIA, aidat ve sigortayı ekleyin; 2027 için planlanan vergi artışını da göz önünde bulundurun.
3. Mülk sınır bölgesinde mi? Öyleyse iznin süresi ve sonucu önceden bilinemez.
4. Mülkü uzaktan yönetebilecek misiniz? Bakım, kiracı ve yerel yükümlülükler için Yunanistan'da bir temsilciye ihtiyaç duyabilirsiniz.
5. Satmak istediğinizde ne olur? Satış zaman alabilir; Golden Visa'ya esas mülkü satmak izninizin sona ermesine yol açabilir.
6. Türkiye tarafı hazır mı? Türkiye'de yerleşikseniz Yunanistan'daki kira geliriniz Türkiye'de de beyan konusu olabilir; Yunanistan'da ödenen vergi Gelir Vergisi Kanunu md. 123'teki şartlarla mahsup edilebilir. Bunu Türkiye'deki mali müşavirinizle değerlendirin; gelirleriniz TL ise Euro cinsinden yıllık giderleri ayrıca bütçeleyin.

Sık yapılan hatalar

1. İzin gerekip gerekmediğini öğrenmeden kapora vermek. Sınır bölgesinde izin, sözleşmeden önce alınmalıdır.
2. Bölgeyi yanlış sınıflandırmak. Santorini sınır bölgesindedir, Korfu adası değildir. Belirleyici olan ilan metni değil, mülkün resmî konumudur.
3. Şirket kurarak kuralı aşabileceğini düşünmek. Türkiye'de kurulu şirket de izne tabidir; şirket yapısı ayrıca vergi ve uyum yükü getirir.
4. Hukuki ve teknik incelemeyi atlamak. Kadastro kaydı, ipotek, haciz, kaçak yapı ve metrekare kontrol edilmeden yapılan alım, tescilde ve Golden Visa başvurusunda sorun çıkarabilir.
5. Ödemeyi nakit veya kayıt dışı yollarla yapmak. Golden Visa için bedelin tamamı mevzuatta sayılan bankacılık yöntemleriyle ödenmelidir.
6. Golden Visa şartlarını mülkü seçtikten sonra kontrol etmek. Standart kademelerde bölge eşiğini veya 120 m² şartını karşılamayan bir mülk oturum izni için kullanılamaz.
7. 2027 vergi planını ve Türkiye'deki beyan yükümlülüğünü bütçeye katmamak.

D+ Consulting bu süreçte ne yapar?

D+ Consulting bir emlak ofisi, avukatlık bürosu, noter veya resmî makam değildir; mülk satmaz ve ilan yayımlamaz. Golden Visa'yı değerlendirenler için süreci, belge akışını ve takvimi Yunanistan'daki yetkili iş ortaklarımızla koordine ederiz. Mülkün hukuki incelemesi, gerekiyorsa sınır bölgesi izni başvurusu ve oturum izni dosyası Yunanistan'daki yetkili avukat iş ortaklarımız tarafından yürütülür; teknik kontrolleri yerel mühendisler yapar. Mülk seçimi sizin kararınızdır; izin ve oturum kararlarını Yunan makamları verir. Kimin hangi adımı üstlendiğini nasıl çalıştığımızı anlattığımız sayfada bulabilirsiniz.

Bu yazıdaki bilgiler 14 Ekim 2026 itibarıyla genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya yatırım danışmanlığı niteliği taşımaz. Mevzuat sık değişir; izin ve başvuru kararlarını yalnızca ilgili Yunan makamları verir.

Yunanistan'da mülk alımını oturum izni planınızla birlikte değerlendirmek isterseniz Yunanistan Golden Visa sayfamızdan ön görüşme talep edebilirsiniz.