Ev Alarak Oturum İzni Veren Ülkeler: 2026 Avrupa Listesi

Ev alarak oturum izni veren ülkeler listesi 2026'da birkaç yıl öncesine göre çok daha kısa. Türkiye'den sık araştırılan Avrupa ülkeleri arasında gayrimenkul alımını doğrudan oturum iznine bağlayan başlıca açık program bugün Yunanistan Golden Visa programıdır. Golden Visa, belirli bir yatırım karşılığında verilen oturum iznidir; Türkçede "altın vize" olarak da anılır. Yunanistan'da asgari tutar bölgeye göre 800.000 veya 400.000 Euro'dur; 250.000 Euro ise yalnızca ticari mülkten konuta dönüşüm ve tescilli binaların restorasyonu gibi özel durumlarda geçerlidir. Malta'da konut alımı bir seçenek, ancak yanında geri ödenmeyen katkılar da gerekiyor. Güney Kıbrıs'ta da yeni konut alımına dayalı bir yol var; bu yolun Türk vatandaşları için uygulanabilirliği ise ayrıca teyit gerektiriyor.

Portekiz gayrimenkul yolunu Ekim 2023'te kapattı. İspanya yatırımcı oturum vizesini 3 Nisan 2025'te tamamen kaldırdı. Letonya'da ise 15 Eylül 2026'da yürürlüğe giren yeni Göç Kanunu, ev alarak oturum izni yolunu yeni başvurular için sona erdirdi. Macaristan, İtalya ve Hollanda'da da ev alarak oturum izni alınamaz. Aşağıda her ülkenin Eylül 2026 durumunu, hizmet verdiğimiz ülkelerdeki tutarları ve maliyet kalemlerini, Türkiye'den bakarken dikkat etmeniz gerekenleri bulacaksınız. D+ Consulting olarak Yunanistan, Portekiz ve Hollanda'daki oturum süreçlerini bu ülkelerdeki yetkili iş ortaklarımızla koordine ediyoruz; listedeki diğer ülkelerde hizmet vermiyoruz.

2026'da ev alarak oturum izni veren ülkeler hangileri?

Aşağıdaki tablo, Türkiye'den sıkça araştırılan dokuz Avrupa ülkesinin Eylül 2026 itibarıyla durumunu özetliyor.

Yatırımla oturum izni veren ülkeler ve Golden Visa veren Avrupa ülkeleri listesi bundan daha uzun; ancak bu programların çoğu gayrimenkul yerine fon, şirket veya bağış yoluyla çalışıyor ve şartları sık değişiyor. Letonya örneğinde olduğu gibi bir yol birkaç hafta içinde kapanabiliyor. Bu nedenle tabloya yalnızca Eylül 2026 durumunu resmî kaynaklardan doğrulayabildiğimiz ülkeleri aldık. Hizmet vermediğimiz ülkeler için yalnızca programın durumunu veriyoruz; güncel tutarları ve ayrıntılı şartları o ülkenin resmî makamından kontrol etmeniz gerekir. Listede olmayan bir ülke için de aynısı geçerlidir. Hizmet verdiğimiz üç ülkeyi yan yana görmek için Avrupa'da oturum izni sayfamıza da bakabilirsiniz.

Yunanistan'da ev alarak oturum izni: 2026 tutarları ve şartları

Yunanistan Golden Visa, AB dışındaki ülkelerin vatandaşlarına belirli bir yatırım karşılığında 5 yıllık, yenilenebilir bir yatırımcı oturum izni sağlar. Gayrimenkul yolundaki asgari tutarlar 2024'te 5100/2024 sayılı Kanun'la bölgeye göre yeniden belirlendi ve eski eşikler için tanınan geçiş süreleri de sona erdi. Bu yüzden internette hâlâ karşınıza çıkan "250.000 Euro'ya ev alıp Golden Visa" bilgisi bugün genel kural değildir.

Bölgeye göre asgari yatırım tutarları

Bu eşikler Eylül 2026 itibarıyla geçerlidir. Mülk seçmeden önce güncel kuralın ve mülkün hangi kademeye girdiğinin Yunanistan'daki yetkili avukat iş ortağıyla teyit edilmesi gerekir. Program şartları, harçlar ve süreç adımlarının ayrıntısı Yunanistan Golden Visa sayfamızda yer alıyor.

Golden Visa ne sağlar, ne sağlamaz?

• İzin 5 yıl geçerlidir ve yatırım korunduğu sürece yenilenebilir.
• Yunanistan'da asgari kalış şartı yoktur; yurt dışında geçirdiğiniz süre yenilemeye engel değildir.
• Başvuruya eş veya kayıtlı partner, 21 yaşından küçük çocuklar ve şartlara bağlı olarak anne-babalar dahil edilebilir.
• Avrupa Komisyonu'na göre bir Schengen ülkesinin verdiği oturum izniyle diğer Schengen ülkelerine, 180 günlük herhangi bir dönemde 90 güne kadar kısa süreli seyahat edebilirsiniz. Başka bir ülkede yaşamak veya çalışmak o ülkenin ayrı iznini gerektirir.
• Golden Visa, Yunanistan'da bir işverene bağlı çalışma hakkı vermez; şirket ortaklığı gibi yatırım faaliyetleri ayrıca değerlendirilir.
• Doğrudan vatandaşlık sağlamaz; vatandaşlık ayrı şartlara bağlıdır.

Mülkü kiraya verebilir misiniz?

Golden Visa kapsamında alınan mülk Airbnb ve benzeri platformlar üzerinden kısa süreli kiralanamaz, alt kiraya da verilemez. Kurala uyulmazsa 50.000 Euro idari para cezası uygulanır ve oturum izni iptal edilir. Uzun dönemli kiralama genel olarak mümkündür; sözleşme yapısını satın almadan önce Yunanistan'daki yetkili avukat iş ortağıyla netleştirmeniz önerilir.

Türk vatandaşları için sınır bölgesi izni

AB dışındaki ülkelerin vatandaşları, Yunanistan'ın sınır bölgesi sayılan bazı yerlerinde mülk edinmek için önceden izin almak zorundadır (1892/1990 sayılı Kanun). Bu kural, Türkiye'ye yakın Doğu Ege ve Onikiadalar'daki bazı adalar ile Meriç (Evros) bölgesi için pratikte önem taşır. Bu adaların bir kısmı aynı zamanda 800.000 Euro kademesinde yer alır. Güncel bölge listesi ve izin uygulaması, mülk seçiminden önce Yunanistan'daki yetkili avukat iş ortağı tarafından kontrol edilmelidir.

Malta'da ev alarak oturum izni alınır mı?

Malta'da konut, Malta Kalıcı Oturum Programı'nın (Malta Permanent Residence Programme, MPRP) şartlarından biridir; ancak tek başına yeterli değildir. Programı yürüten Residency Malta Agency'nin (Malta Oturum Ajansı) Eylül 2026 itibarıyla yayımladığı bilgilere göre konut satın alma ya da kiralama şartına ek olarak geri ödenmeyen katkılar ödenmesi ve belirli bir varlığın belgelenmesi gerekir. Kira seçeneği de bulunduğu için Malta'da oturum için ev satın almak zorunlu değildir.

D+ Consulting Malta'da hizmet vermediği için programın tutarlarını burada yayımlamıyoruz; bu bölüm yalnızca karşılaştırma amacıyla yer alıyor. Malta'yı düşünüyorsanız güncel şartları ve tutarları Residency Malta Agency'nin resmî sayfasından kontrol etmeniz gerekir.

Portekiz'de ev alarak oturum izni hâlâ mümkün mü?

Hayır. Portekiz, ARI (Autorização de Residência para Investimento, yani yatırım amaçlı oturum izni) olarak bilinen Golden Visa programından gayrimenkul alımını ve 1,5 milyon Euro'luk sermaye transferi yolunu Ekim 2023'te 56/2023 sayılı Kanun'la çıkardı. Program ise kapanmadı. 2026 itibarıyla başlıca yollar şunlardır:

• Portekiz'de kurulu ve gayrimenkule yatırım yapmayan nitelikli yatırım fonlarına en az 500.000 Euro,
• Portekiz'de şirket kurulması veya sermaye artırımı yoluyla en az 500.000 Euro ve en az 5 kalıcı istihdam,
• En az 10 kişilik istihdam,
• En az 500.000 Euro bilimsel araştırma katkısı,
• Sanatsal üretime veya kültürel mirasın korunmasına en az 250.000 Euro destek (düşük nüfus yoğunluklu bölgelerde 200.000 Euro). Bu yol geri dönüşü olan bir yatırım değil, destek niteliğindedir.

Hangi yol seçilirse seçilsin yatırımın en az 5 yıl sürdürülmesi ve doğrudan ya da dolaylı olarak gayrimenkule yönlendirilmemesi gerekir. Türk vatandaşları için vatandaşlıkta aranan yasal ikamet süresi de 19 Mayıs 2026'dan itibaren 10 yıla çıktı. Ayrıntılar için Portekiz Golden Visa bitti mi? yazımıza ve Portekiz Golden Visa sayfamıza bakabilirsiniz. Bu bilgiler yatırım tavsiyesi değildir; belirli bir fon önermiyoruz.

İspanya'da ev alarak oturum izni neden artık yok?

İspanya, 1/2025 sayılı Organik Kanun'un yürürlüğe girdiği 3 Nisan 2025'ten itibaren gayrimenkul yatırımına bağlı oturum vizesi vermeyi durdurdu. İspanya hükümetinin açıklamasına göre kanun yalnızca gayrimenkul yolunu değil, diğer yatırım türlerine bağlı yatırımcı oturum vizelerini de kaldırdı. Bu nedenle İspanya, 2026'da ev alarak oturum izni veren ülkeler arasında yer almıyor. D+ Consulting İspanya'da oturum süreçlerine yönelik hizmet vermemektedir.

Letonya'da ev alarak oturum izni kalktı mı?

Evet, yeni başvurular için kalktı. Letonya uzun süre gayrimenkul satın alan yabancılara geçici oturum izni veren ülkeler arasındaydı ve internette bu yolu anlatan içerikler hâlâ yayında. Ancak 15 Eylül 2026'da yeni Göç Kanunu yürürlüğe girdi. Letonya Vatandaşlık ve Göç İşleri Dairesi'ne (PMLP) göre yeni kanun, gayrimenkul alıcılarına geçici oturum izni verilmesine artık imkân tanımıyor.

Letonya'da gayrimenkul yolu kapandı; şirket sermayesine yatırım ve fon gibi gayrimenkul dışı yollar ise sürüyor. Bu bilgiler yatırım tavsiyesi değildir ve D+ Consulting Letonya'da hizmet vermez; güncel şartları ve tutarları PMLP'nin resmî sayfasından kontrol etmeniz gerekir.

Letonya'da hâlihazırda gayrimenkul yoluyla alınmış bir izniniz varsa, yenileme ve geçiş kurallarını Letonya'daki yetkili bir profesyonelle ayrıca kontrol etmeniz gerekir.

Hollanda'da ev alarak oturum izni alınır mı?

Hayır. Hollanda'da Yunanistan'daki ya da Portekiz'in eski modeline benzeyen bir Golden Visa programı bulunmuyor. Hollanda Göç ve Vatandaşlık Dairesi'nin (IND) 2026 itibarıyla yayımladığı çalışma amaçlı oturum izinleri arasında yatırımcı izni yer almıyor. Ev satın almak ya da şirket kurmak tek başına oturum hakkı sağlamaz.

Türk vatandaşları için daha gerçekçi yol girişimcilik ve çalışmadan geçer. AB ile Türkiye arasındaki Ortaklık Anlaşması (Ankara Anlaşması) kapsamında Hollanda'da kendi işini kurmak isteyen Türk vatandaşlarına, Hollanda Girişimcilik Ajansı'nın (RVO) puan sistemi uygulanmaz; iş planı ayrıntılı olarak incelenir. Başvuru ise kural olarak Türkiye'den ve MVV (Hollanda'ya giriş için verilen geçici oturum vizesi) ile yapılır. Seçenekleri Hollanda oturum izni sayfamızda ve şirket kurarak oturum izni veren ülkeler yazımızda karşılaştırabilirsiniz.

Kıbrıs, Macaristan ve İtalya'da ev alarak oturum izni alınır mı?

Bu üç ülke, Golden Visa veren Avrupa ülkeleri listelerinde sık geçer; ancak gayrimenkul açısından durumları birbirinden farklıdır. D+ Consulting bu ülkelerde hizmet vermediği için burada yalnızca programların durumunu veriyoruz; güncel şartları ve tutarları ilgili ülkenin resmî makamından kontrol etmeniz gerekir.

Güney Kıbrıs

Güney Kıbrıs Rum Yönetimi (GKRY) Göç Dairesi'nin yatırımcılara yönelik göç izni (Immigration Permit, yani kalıcı oturum niteliğindeki izin) kriterlerine göre, AB dışındaki ülkelerin vatandaşları bir geliştirici şirketten ilk satış olarak yeni konut satın alarak bu izni talep edebilir. Konut yatırımının yanında yurt dışı kaynaklı düzenli gelir şartı da aranır.

Türk vatandaşları açısından mülk edinimi için gereken izinlerin ve bu yolun uygulamada nasıl işlediğinin, karar vermeden önce yerel yetkili bir avukatla ayrıca teyit edilmesi gerekir. KKTC'deki kurallar bundan tamamen ayrıdır ve bu yazının kapsamında değildir.

Macaristan ve İtalya

Macaristan'ın misafir yatırımcı programında da İtalya'nın yatırımcı vizesinde (Investor Visa for Italy) de Eylül 2026 itibarıyla gayrimenkul yolu yok. Macaristan'da fon ve bağış, İtalya'da tahvil, şirket yatırımı ve bağış gibi gayrimenkul dışı yollar var. Macaristan'daki gayrimenkul fonu payı mülk sahipliği değil, bir fon yatırımıdır. Bu bilgiler yatırım tavsiyesi değildir; D+ Consulting bu ülkelerde hizmet vermez.

Yunanistan'da ev alarak oturum izni hangi maliyet kalemlerinden oluşur?

Mülk bedeli toplam maliyetin yalnızca bir kısmıdır. Bütçenizi planlarken ilk yıl ve sonraki yıllarda oluşacak kalemleri birlikte düşünmeniz gerekir.

Yenileme harcı ve kart bedeli, Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı'nın Eylül 2026 itibarıyla yayımladığı yenileme listesine dayanır; ilk başvuru harcı ise başvuru tarihinde güncel tarifeden teyit edilir. Diğer kalemlerin tutarı mülke, bölgeye ve iş ortaklarının tekliflerine göre değiştiği için burada rakam vermiyoruz; bu kalemler ön değerlendirmeden sonra yazılı olarak netleşir.

Türkiye'den bakınca: oturum izni vergi mukimliğinizi değiştirir mi?

Yurt dışında oturum izni almak, Türkiye'deki vergi mukimliğinizi kendiliğinden sona erdirmez. Gelir Vergisi Kanunu'nun 4. maddesine göre Türkiye'de ikametgâhı bulunanlar veya bir takvim yılı içinde Türkiye'de devamlı olarak altı aydan fazla kalanlar Türkiye'de tam mükellef sayılır ve dünya genelindeki gelirleri üzerinden vergilendirilir. Golden Visa sahibi olmak da genel kural olarak tek başına Yunanistan'da vergi mukimi olduğunuz anlamına gelmez.

Bu durumda Yunanistan'daki mülkünüzden kira geliri elde ederseniz, bu gelir Türkiye'de de beyan konusu olabilir. Yurt dışında ödenen verginin Türkiye'de mahsubu Gelir Vergisi Kanunu'nun 123. maddesindeki şartlara bağlıdır. İki ülkede birden mukim sayılma ihtimalinde ise çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmalarındaki kurallar devreye girer.

Mülkü yurt dışında bir şirket üzerinden edinmeyi düşünüyorsanız iki kural daha önem kazanır. Fiilen Türkiye'den yönetilen bir yabancı şirketin iş merkezi Türkiye'de sayılabilir ve şirket Türkiye'de tam mükellef olabilir (Kurumlar Vergisi Kanunu md. 3). Kira gibi pasif gelirin ağırlıkta olduğu ve düşük vergilendirilen yapılarda ise kontrol edilen yabancı kurum kuralı (Kurumlar Vergisi Kanunu md. 7) gündeme gelebilir. Mukimlik ölçütlerini ve bu kuralları yurtdışı şirket ve Türkiye'de vergi rehberimizde ayrıntılı anlattık. Hangi yükümlülüklerin doğacağı kişisel durumunuza göre değişir. Bu değerlendirmeyi Türkiye'deki mali müşavirinizle ve Avrupa'daki vergi ve muhasebe süreçlerini koordine ettiğimiz iş ortaklarımızla birlikte yapmanızı öneririz.

Sık yapılan hatalar

1. "250.000 Euro'ya ev alıp Golden Visa alırım" diye plan yapmak. Bu tutar yalnızca dönüşüm ve tescilli bina durumlarında geçerlidir; standart eşik 400.000 veya 800.000 Euro'dur.
2. Eşiği birden fazla küçük mülkle tamamlamaya çalışmak. 800.000 ve 400.000 Euro kademelerinde yatırımın en az 120 m²'lik tek bir mülkle yapılması gerekir.
3. Mülkü Airbnb'de kiralamayı hesaba katmak. Kısa süreli kiralama yasaktır; yaptırımı para cezası ve iznin iptalidir.
4. Sınır bölgesi iznini atlamak. Türkiye'ye yakın bazı adalarda ve Meriç (Evros) bölgesinde AB dışı alıcılar için önceden izin gerekir.
5. Eski listelere güvenmek. Ev alarak oturum yolu Portekiz'de Ekim 2023'ten, İspanya'da 3 Nisan 2025'ten, Letonya'da ise 15 Eylül 2026'dan beri yeni başvurulara kapalıdır. Macaristan'da ise konut alımı yolu bugün yoktur.
6. Malta'da yalnızca ev almanın yeterli olduğunu sanmak. Konut şartına ek olarak geri ödenmeyen katkılar ve varlık şartı aranır.
7. Oturum iznini çalışma izni ya da kısa yoldan vatandaşlık sanmak. Golden Visa ikisini de doğrudan sağlamaz.
8. Türkiye tarafını unutmak. Oturum izni, Türkiye'deki vergi mukimliğinizi kendiliğinden bitirmez.

D+ Consulting ile süreç nasıl işler?

D+ Consulting bir avukatlık bürosu, emlak ofisi veya resmî başvuru makamı değildir. Süreci tek merkezden planlar ve koordine ederiz; hukuki işlemleri ilgili ülkedeki yetkili avukat iş ortaklarımız yürütür. Mülk seçimi sizin kararınızdır. Oturum izni kararını ise yalnızca ilgili ülkenin resmî makamları verir.

1. Ön görüşme: Amacınızı (B planı, taşınma, aile), bütçe aralığınızı ve zamanlamanızı konuşur; Yunanistan, Portekiz ve Hollanda seçeneklerinden hangisinin size uygun olabileceğini birlikte değerlendiririz.
2. Uygunluk ve mülk incelemesi: Düşündüğünüz mülkün bölge kademesine, büyüklük ve tek mülk şartına, sınır bölgesi iznine ve tapu durumuna uygunluğu Yunanistan'daki yetkili avukat iş ortaklarımız tarafından incelenir; incelemenin kapsamını ve takvimini biz koordine ederiz.
3. Satın alma hazırlığı: Vergi numarası, banka hesabı, gerekiyorsa vekaletname, tercüme ve apostil adımlarının sırası planlanır. Bu işlemleri ilgili profesyoneller yürütür, biz koordine ederiz. Banka hesabı açılış kararı ilgili bankaya aittir.
4. Oturum izni dosyası ve biyometri: Dosya, Yunanistan'daki yetkili avukat iş ortağı tarafından hazırlanır ve ilgili makama sunulur; belgelerin eksiksiz ve zamanında tamamlanmasını biz koordine ederiz. Sonuç ve süre, Yunan makamlarının kararına ve iş yüküne bağlıdır.
5. Sonrası: Yenileme tarihleri, Yunanistan'daki vergi yükümlülükleri ve Türkiye'deki beyan etkisi için koordinasyon devam eder.

Kimin hangi adımı üstlendiğini nasıl çalıştığımızı anlattığımız sayfada ayrıntılı olarak bulabilirsiniz. Koordinasyon ücretimiz, kapsam netleştikten sonra yazılı teklifle belirlenir.

Bu yazıdaki bilgiler 28 Eylül 2026 itibarıyla genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya yatırım danışmanlığı niteliği taşımaz. Mevzuat sık değişir; başvuru sonuçlarını yalnızca ilgili resmî makamlar belirler.

Yunanistan'da ev alarak oturum izni seçeneğini bütçenize, ailenize ve zamanlamanıza göre değerlendirmek isterseniz, Yunanistan Golden Visa sayfamızdan ön görüşme talep edebilirsiniz. Portekiz veya Hollanda seçeneklerini de aynı görüşmede birlikte ele alabiliriz.