Yunanistan Golden Visa ile Oturum İzni (2026 Güncel)

Kısa cevap: Yunanistan Golden Visa, Yunanistan'da belirli tutarda gayrimenkul yatırımı yapan üçüncü ülke (AB dışı) vatandaşlarına ve ailelerine tanınan, 5 yıl geçerli ve yatırım korunduğu sürece yenilenebilen bir oturum iznidir. Program Eylül 2026 itibarıyla yürürlüktedir. Gayrimenkul yolunda asgari tutar, mülkün bulunduğu bölgeye göre 800.000 Euro veya 400.000 Euro'dur; 250.000 Euro yalnızca iki özel durumda uygulanır. Yunan mevzuatını aktaran kaynaklara göre izin için Yunanistan'da asgari kalış şartı aranmaz (güncel uygulama avukat iş ortağımızca teyit edilir); ancak bu izin çalışma hakkı tanımaz ve doğrudan vatandaşlık sağlamaz.

Programın yasal dayanağı, 5100/2024 sayılı Kanun'la değiştirilen 5038/2023 sayılı Yunan Göç Kanunu'nun 100. maddesidir. Yunanistan oturum izni için gayrimenkul dışında sermaye yatırımı veya yatırım fonu gibi başka yatırım yolları da vardır; bu sayfa gayrimenkul yoluna odaklanır. Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı verilerine dayanan basın haberlerine göre Türk vatandaşları, Aralık 2025 itibarıyla geçerli Golden Visa izni sayısında Çin vatandaşlarından sonra ikinci sıradadır.

Yatırımın türü, taşınmazın niteliği ve başvuru sahibinin durumuna göre şartlar değiştiğinden, mülk seçmeden önce uygun yapının belirlenmesi önemlidir.

Kimler için uygun?

• Kendisi ve ailesi için Avrupa'da ikinci bir yaşam alanı, bir "B planı" oluşturmak isteyenler
• Çocuklarının eğitimini veya ailenin Avrupa'ya taşınmasını orta vadede planlayanlar
• Uzun vadeli bir gayrimenkul yatırımını oturum hakkıyla birleştirmek isteyen yatırımcılar
• Schengen bölgesine sık seyahat eden iş insanları

Kimler için uygun olmayabilir?

Birincil hedefiniz Yunanistan'da çalışmak (bir işverene bağlı ya da kendi işinizde), kısa sürede vatandaşlık almak veya mülkü kısa dönem kiraya vererek gelir elde etmekse, Golden Visa bu beklentileri karşılamaz. Yurt dışında şirket kurarak oturum imkânı arıyorsanız şirket kurarak oturum izni veren ülkeler rehberimize göz atabilirsiniz. Portekiz'de ise gayrimenkul alımı Ekim 2023'ten bu yana Golden Visa kapsamında değildir (Portekiz Golden Visa). Ülkeleri Avrupa'da oturum izni sayfamızda, ev alarak oturum imkânı sunan programları ise ev alarak oturum izni veren ülkeler rehberimizde karşılaştırabilirsiniz.

Sınır bölgelerinde mülk alımı izne tabidir

AB dışı ülke vatandaşlarının Yunanistan'da sınır bölgesi olarak belirlenen yerlerde taşınmaz edinmesi, önceden izin alınmasına bağlıdır (1892/1990 sayılı Kanun). Bu kural özellikle Doğu Ege ve Onikiadalar'daki bazı adalar ile Meriç (Evros) bölgesi için önemlidir. Türk alıcıların sık ilgilendiği bu adaların bir kısmı hem 800.000 Euro kademesinde yer alır hem de izin sürecine tabidir. Güncel liste ve uygulama, mülk seçiminden önce avukat iş ortağımızla kontrol edilir.

Sürecin önemli bölümü uzaktan yürütülebilir

Yunan mevzuatı, oturum izni başvurusunun Yunanistan'a girmeden önce vekaletnameyle sunulmasına imkân tanır. Vekaletnamenin bir Yunan konsolosluğunda ya da Türkiye'de noterde düzenlenmesi, noterde düzenlenen vekaletnamenin ayrıca apostil şerhi taşıması gerekir. Yunanistan vergi numarası (AFM) da yurt dışında yaşayanlar için Yunan Gelir İdaresi'nin (AADE) çevrim içi hizmetleri üzerinden ya da vekaletnameyle bir temsilci aracılığıyla alınabilir. Mülk incelemesi, satış işlemleri ve başvuru dosyasının hazırlanması çoğunlukla vekaletname ile Yunanistan'daki avukat iş ortağı tarafından takip edilir. Biyometrik verilerin verilmesi gibi bazı aşamalar ise Yunanistan'da bulunmanızı gerektirir.

Apostil ve Yunanca tercüme

Türkiye'de düzenlenen vekaletname, doğum ve evlilik kayıtları gibi resmî belgelerin apostil şerhi taşıması ve Yunancaya resmî olarak tercüme edilmesi gerekir. Belge setini baştan doğru hazırlamak, sonradan yaşanabilecek gecikmeleri azaltır.

Ödeme yöntemi ve paranın kaynağı

Satış bedelinin tamamı, Yunan mevzuatında sayılan yöntemlerle ödenmelidir: banka havalesi, satıcının Yunanistan'daki banka hesabına çizgili banka çeki ya da Yunanistan'da faaliyet gösteren bir ödeme kuruluşu üzerinden kartla ödeme. Ödeme, eşiniz veya ikinci dereceye kadar kan ya da kayın hısımlarınız tarafından da yapılabilir. Noter ve bankalar ayrıca bedelin kaynağına ilişkin belge isteyebilir. Türkiye'den yapılacak transferleri bankanızla ve Türkiye'deki mali müşavirinizle önceden planlamanızı öneririz.

Golden Visa kapsamında edinilen mülk, Airbnb, Booking ve benzeri dijital platformlar üzerinden kısa dönem kiralamaya konu edilemez; bu amaçla alt kiraya da verilemez. 2024 düzenlemesini aktaran kaynaklara göre kısa dönem kiralama yasağının ihlali 50.000 Euro para cezası ve iznin iptaliyle sonuçlanabilir; güncel yaptırım avukat iş ortağımızca teyit edilir.

Uzun dönem kiralama ise genel olarak mümkündür; kira sözleşmesinin süresi ve koşulları avukat iş ortağımızla birlikte kontrol edilmelidir. Kira geliri elde ederseniz, bu gelirin Yunanistan'daki vergilendirmesi ve Türkiye'deki beyanı ayrıca değerlendirilir. Mülkten getiri beklentiniz varsa, bu kısıtı mülk seçmeden önce hesaba katmanız önemlidir.

Sağladıkları

• 5 yıllık, yenilenebilir oturum izni: Mülk elde tutulduğu sürece izin yenilenebilir.
• Asgari kalış şartı aranmıyor: Yunan mevzuatını aktaran kaynaklara göre Yunanistan dışında geçirdiğiniz süreler yenilemeye engel oluşturmaz; güncel uygulama avukat iş ortağımızca teyit edilir.
• Aile kapsamı: Eşiniz, 21 yaş altı çocuklarınız ve şartlara bağlı olarak diğer aile üyeleri aynı yatırım üzerinden oturum izni alabilir (kapsam dosya bazında teyit edilir).
• Schengen içinde seyahat: Avrupa Komisyonu'na göre bir Schengen ülkesinin verdiği oturum izniyle diğer Schengen ülkelerine 180 günlük dönemde 90 güne kadar seyahat edilebilir.

Sağlamadıkları

• Çalışma hakkı tanımaz: Yunan idaresine göre yatırımcı oturum izni, herhangi bir çalışma biçimine erişim hakkı vermez. Yunanistan'da bir işverene bağlı ya da serbest olarak çalışmak isteyenlerin durumu ayrıca değerlendirilir; şirket ortaklığı gibi yatırım faaliyetlerinin sınırları da avukat iş ortağımızla netleştirilir.
• Doğrudan vatandaşlık sağlamaz: Yunan vatandaşlığı ayrı şartlara bağlıdır; Golden Visa ile geçen sürenin bu şartlara nasıl yansıyacağı kişisel duruma göre değerlendirilir.
• Başka ülkede yerleşme hakkı vermez: Diğer Schengen ülkelerinde yaşamak veya çalışmak o ülkenin ayrı iznini gerektirir. İngiltere ve ABD gibi Schengen dışındaki ülkeler kendi vize kurallarını uygular.
• Yatırımdan bağımsız değildir: İzin, mülkün elde tutulmasına bağlıdır; mülkün izin süresi içinde satılması izninizin sona ermesine yol açabilir.
• Tek başına vergi mukimliği yaratmaz: Ne Yunanistan'da otomatik olarak mukim olursunuz ne de Türkiye'deki mukimliğiniz kendiliğinden sona erer.

Yunanistan tarafı

• Mülk alımında Yunanistan vergi numarası (AFM) gerekir; alım sırasında devir vergisi ödenir. AB dışı alıcılar için gündemdeki artışı yukarıdaki notta özetledik.
• Yunanistan'da taşınmaz sahibi olanlar her yıl Birleşik Emlak Vergisi (ENFIA) öder. Yunanistan Maliye Bakanlığı'na göre vergi, 1 Ocak itibarıyla sahip olunan taşınmazlar üzerinden ve taşınmaz beyanındaki (E9) bilgilere göre hesaplanır.
• Golden Visa sahibi olmak, tek başına Yunanistan'da vergi mukimi olmanız anlamına gelmez; Yunanistan'daki mukimlik, orada geçirilen süre ve hayati menfaatlerin merkezi gibi ölçütlere göre belirlenir.

Türkiye tarafı

Yurt dışında oturum izni almak, Türkiye'deki vergi mukimliğinizi kendiliğinden sona erdirmez. Türkiye'de ikametgâhı bulunanlar veya bir takvim yılı içinde Türkiye'de devamlı olarak altı aydan fazla kalanlar Türkiye'de tam mükellef sayılır ve dünya genelindeki gelirleri üzerinden vergilendirilir (Gelir Vergisi Kanunu md. 4). Bu nedenle Yunanistan'daki mülkten kira geliri elde ederseniz, bu gelirin Türkiye'de de beyanı gündeme gelebilir. Yunanistan'da ödenen vergi, Gelir Vergisi Kanunu md. 123'teki şartlarla Türkiye'de hesaplanan vergiden mahsup edilebilir.

Mülkü kendi adınıza değil de bir şirket aracılığıyla edinmeyi düşünüyorsanız: Yunan mevzuatı, Yunanistan'da veya başka bir AB ülkesinde kurulu bir şirket üzerinden alıma, şirket paylarının tamamının size ait olması şartıyla imkân tanır. Bu yapının Golden Visa şartlarına uygunluğu Yunanistan'daki avukat iş ortağımızla; Türkiye'deki vergi etkisi ise mali müşavirinizle ayrıca değerlendirilmelidir. Özellikle Kurumlar Vergisi Kanunu md. 3'teki iş merkezi kuralı (Türkiye'den yönetilen yabancı şirketin Türkiye'de tam mükellef sayılabilmesi) ve md. 7'deki kontrol edilen yabancı kurum kuralı (belirli şartlarda dağıtılmamış kârın Türkiye'de vergilendirilmesi) gözden geçirilmelidir. Konunun Türkiye tarafını yurt dışı şirketlerin Türkiye'de vergilendirilmesi rehberimizde anlatıyoruz.

Bu bilgiler genel niteliktedir; Türkiye'deki mali müşavirinizle durumunuza özel değerlendirme yapılmasını öneririz. Yurt dışındaki gelir ve varlıklarınızın vergi ve muhasebe takibini Avrupa'da vergi ve muhasebe sayfamızda anlatıyoruz.